دعاوی پیش فروش آپارتمان چیست؟
دعاوی پیش فروش آپارتمان به اختلافات حقوقی‌ای گفته می‌شود که در نتیجه قراردادهای پیش‌فروش میان خریدار و فروشنده (سازنده یا مالک) به وجود می‌آید. این دعاوی شامل مواردی مانند عدم تحویل به‌موقع واحد، تحویل آپارتمان با متراژ کمتر از توافق، عدم اخذ پایان‌کار، تغییر مشخصات واحد، و حتی کلاهبرداری از طریق فروش یک واحد به چند نفر است. این اختلافات در سال‌های اخیر، به دلیل افزایش پروژه‌های ساختمانی، رشد چشمگیری داشته و رسیدگی به آن‌ها نیازمند دانش تخصصی در حوزه حقوق املاک است.
اگر شما نیز درگیر چنین پرونده‌هایی هستید، مشاوره با یک وکیل ملکی در تبریز می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در روند پیگیری حقوق‌تان داشته باشد.
قانون پیش فروش آپارتمان با آخرین اصلاحات
قانون پیش‌فروش ساختمان در ایران در سال ۱۳۸۹ تصویب و در سال‌های بعد تکمیل و اصلاح شد. بر اساس این قانون:
- قرارداد پیش‌فروش باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود.
- فروشنده باید دارای سند رسمی مالکیت یا حق قانونی برای ساخت‌وساز باشد.
- خریدار باید پیش از پرداخت مبلغ، اطلاعات کامل پروژه را دریافت کند.
- شهرداری و سایر نهادهای مربوط موظف‌اند اطلاعات مجوزهای ساخت را به دفاتر اسناد رسمی ارائه دهند.
مهم‌ترین هدف این قانون، جلوگیری از فروش چندباره یک واحد و تأمین حقوق خریدار است. اما بسیاری از معاملات پیش‌فروش، بدون رعایت این قانون و خارج از دفاتر رسمی صورت می‌گیرد که همین امر زمینه‌ساز بروز دعاوی متعدد شده است.
نحوه قرارداد پیش فروش
قرارداد پیش‌فروش باید طبق مفاد قانون، با جزئیات کامل و به‌صورت رسمی تنظیم شود. اطلاعات زیر باید در قرارداد ذکر شود:
- مشخصات دقیق فروشنده و خریدار
- مشخصات ملک (پلاک ثبتی، متراژ، طبقه، شماره واحد)
- زمان تحویل
- مبلغ و نحوه پرداخت
- امکانات واحد (پارکینگ، انباری، آسانسور و…)
- ضمانت اجرایی در صورت تأخیر یا تخلف
- تعهد فروشنده به دریافت پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی
بسیاری از اختلافات از آنجا ناشی می‌شود که قرارداد به‌صورت دستی یا در بنگاه‌های معاملات املاک و بدون رعایت تشریفات قانونی تنظیم می‌شود.
مدارک لازم برای دعاوی پیش فروش آپارتمان
برای اقامه دعوا در خصوص پیش‌فروش یا پیگیری حقوقی، باید مدارک زیر را ارائه دهید:
- قرارداد پیش‌فروش (رسمی یا دستی)
- رسیدهای پرداخت وجه
- مکاتبات انجام‌شده با فروشنده (پیامک، ایمیل، اظهارنامه رسمی)
- نقشه مصوب ساختمان (در صورت وجود)
- گواهی عدم تحویل واحد در موعد مقرر
- در صورت وجود، شکایات کیفری قبلی یا آرای صادره
وجود این مدارک نقش کلیدی در موفقیت پرونده دارد. بهتر است مدارک خود را قبل از طرح دعوی با یک وکیل در تبریز بررسی و ارزیابی نمایید.
نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی
نمونه قراردادهای رسمی دارای ساختار مشخصی هستند که موارد زیر را در بر می‌گیرند:
- مشخصات طرفین
- مشخصات دقیق پروژه
- وضعیت پروانه ساخت
- میزان پیشرفت پروژه در زمان عقد قرارداد
- جزئیات مالی (پیش‌پرداخت، اقساط، مبلغ نهایی)
- زمان تحویل و تعهد به پایان‌کار
- تضمین‌ها و خسارت‌ها
- تعهد به انتقال سند رسمی
مثال:
واحد ۵ طبقه سوم از پلاک ثبتی ۱۲۳۴۵۶ فرعی از ۷۸۹ اصلی، دارای ۱۰۰ متر زیربنا، یک پارکینگ و یک انباری، با موعد تحویل آذر ۱۴۰۵.
خطرات پیش خرید آپارتمان
پیش‌خرید آپارتمان بدون رعایت الزامات قانونی، خطرات متعددی دارد:
- فروش یک واحد به چند نفر (کلاهبرداری)
- تحویل آپارتمان با متراژ کمتر
- عدم صدور پایان‌کار یا صورت‌مجلس تفکیکی
- طولانی شدن زمان تحویل یا توقف پروژه
- مشکلات مربوط به مالکیت زمین یا مجوز ساخت
- عدم انتقال سند رسمی
برای کاهش این خطرات، خریداران باید پیش از هرگونه پرداخت، از اصالت مجوزها، وضعیت مالکیت، و صلاحیت فروشنده اطمینان حاصل کنند.
رای وحدت رویه پیش فروش ساختمان
یکی از مهم‌ترین آرای وحدت رویه در زمینه پیش‌فروش، رأی شماره ۷۱۰ هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور است. بر اساس این رأی، در صورت تنظیم قرارداد پیش‌فروش بدون رعایت الزامات قانونی، خریدار می‌تواند برای الزام به تنظیم سند رسمی، به دادگاه حقوقی مراجعه کند، حتی اگر قرارداد به صورت عادی تنظیم شده باشد.
این رأی مسیر طرح دعوا برای بسیاری از خریداران را هموار کرده، اما همچنان پیش‌فروش رسمی ارجحیت دارد.
نحوه محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان
قیمت پیش‌فروش معمولاً با توجه به متراژ مفید، موقعیت مکانی، سطح پیشرفت پروژه و امکانات واحد تعیین می‌شود. در قراردادهای حرفه‌ای، یک جدول اقساط به شرح زیر درج می‌شود:
- پیش‌پرداخت: ۳۰٪ در زمان امضای قرارداد
- مرحله اسکلت: ۲۰٪
- مرحله نازک‌کاری: ۳۰٪
- مرحله تحویل: ۱۰٪
- انتقال سند: ۱۰٪
در بعضی پروژه‌ها، تعدیل قیمت بر اساس شاخص‌های بانک مرکزی یا قیمت روز منطقه در قرارداد قید می‌شود تا از نوسانات بازار جلوگیری شود.
شرایط تحویل آپارتمان پیش فروش
تحویل آپارتمان باید مطابق با شرایط قرارداد و پس از اخذ پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی و تسویه حساب کامل باشد. شرایط دقیق معمولاً شامل موارد زیر است:
- پایان‌کار رسمی از شهرداری
- انشعابات برق، گاز، آب و فاضلاب
- نصب کامل در و پنجره‌ها، کابینت، سرویس‌ها
- تحویل کلید و امضای صورت‌جلسه تحویل
- در صورت پیش‌بینی در قرارداد، تنظیم سند رسمی در دفترخانه
اگر فروشنده بدون آماده‌سازی کامل، اقدام به تحویل کند، خریدار می‌تواند از تحویل امتناع کرده و حتی خسارت مطالبه کند.
سوالات متداول
آیا قرارداد دستی پیش‌فروش معتبر است؟
بله، ولی در صورتی‌که طرف مقابل از اجرای تعهدات خود خودداری کند، اثبات و پیگیری آن دشوارتر خواهد بود.
آیا امکان فسخ قرارداد پیش‌فروش وجود دارد؟
بله، در صورت وجود شرط فسخ یا تخلف فروشنده، خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه، تقاضای فسخ کند.
آیا خریدار می‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی بخواهد؟
در صورتی‌که پروژه به پایان رسیده و شرایط انتقال سند فراهم باشد، بله.
آیا بدون دریافت پایان‌کار می‌توان سند گرفت؟
خیر، پایان‌کار و صورت‌جلسه تفکیکی از شرایط انتقال رسمی سند است.
