مشارکت در ساخت یعنی چه؟
مشارکت در ساخت، قراردادی است که میان مالک یک زمین یا ملک کلنگی و یک سازنده یا سرمایه‌گذار منعقد می‌شود تا طرفین با تجمیع آورده‌های خود (زمین از طرف مالک و سرمایه، دانش فنی یا تجهیزات از سوی سازنده) نسبت به احداث بنا و در نهایت تقسیم واحدهای احداثی اقدام نمایند. این نوع همکاری، در شهرهای بزرگی چون تبریز، به‌ویژه در مناطق با ارزش افزوده بالا، رایج است و می‌تواند سودآوری زیادی برای طرفین داشته باشد، البته به شرطی که قرارداد اصولی و شفاف تنظیم شود.
هدف از این قرارداد، ایجاد تعادل میان منابع طرفین است: مالک معمولاً زمین دارد اما سرمایه یا تخصص لازم برای ساخت و ساز را ندارد؛ در حالی‌که سازنده یا شرکت پیمانکاری، امکانات فنی، مهندسی و مالی لازم را فراهم می‌آورد. پس از احداث پروژه، بر اساس درصد توافق‌شده، واحدهای نوساز بین طرفین تقسیم می‌شود.
قوانین مشارکت در ساخت و ساز
در نظام حقوقی ایران، مشارکت در ساخت تابع قواعد کلی قراردادها و اصل حاکمیت اراده است که در ماده ۱۰ قانون مدنی آمده:
«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
با این حال، به دلیل ماهیت پیچیده این قراردادها، اصول و مقررات خاصی به صورت عرفی و قانونی پیرامون آن شکل گرفته‌اند، از جمله:
- لزوم وجود سند مالکیت رسمی به نام مالک
- لزوم دریافت مجوزهای ساخت از شهرداری و سازمان نظام مهندسی
- رعایت اصول شهرسازی و ضوابط ساختمانی
- پرداخت عوارض شهرداری و مالیات بر ساخت توسط سازنده (در اغلب موارد)
- تعیین دقیق درصد سهم‌الشرکه و مسئولیت‌ها
از آنجا که دعاوی ناشی از این قراردادها معمولاً پیچیده و مستند به مفاد فنی، عرف ساخت‌وساز، آیین‌نامه‌های شهرداری و حتی مسائل مالیاتی است، حضور یک وکیل ملکی در تبریز در تنظیم قرارداد یا حل اختلاف بسیار ضروری خواهد بود.
تعهدات طرفین در مشارکت ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین به تعهدات مشخصی ملزم هستند که در ادامه به تفکیک بررسی می‌کنیم:
تعهدات مالک زمین
مالک، به عنوان دارنده سند رسمی ملک، موظف است:
- زمین را در موعد مشخص تحویل سازنده دهد.
- کلیه اسناد لازم برای اخذ جواز ساخت، سند مالکیت و مدارک هویتی را در اختیار سازنده قرار دهد.
- در کلیه مراحل صدور مجوزها و پروانه‌ها، همکاری لازم را به عمل آورد.
- نسبت به انتقال رسمی سهم سازنده پس از پایان پروژه اقدام کند.
- در صورت وجود مانع قانونی (رهن، توقیف یا بدهی)، قبل از عقد قرارداد، ملک را آزاد کند.
تعهدات سازنده (پیمانکار)
سازنده، که ممکن است شخص حقیقی یا شرکت حقوقی باشد، متعهد است:
- نسبت به اخذ جواز ساخت، تهیه نقشه‌ها و دریافت پروانه‌های لازم از شهرداری اقدام کند.
- کلیه هزینه‌های مربوط به ساخت از جمله مصالح، نیروی کار، بیمه، عوارض شهرداری، مالیات و … را تأمین نماید.
- پروژه را مطابق با استانداردهای فنی، مقررات ملی ساختمان و در موعد مقرر اجرا کند.
- پس از اتمام پروژه، برای دریافت پایان‌کار، تفکیک سند و تنظیم تقسیم‌نامه رسمی اقدام کند.
- از ایجاد تغییرات غیرمجاز یا ساخت خارج از نقشه‌های مصوب پرهیز نماید.
در صورت تخلف از تعهدات، هریک از طرفین می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی، الزام طرف مقابل به اجرای تعهدات یا فسخ قرارداد را درخواست کند.
مشکلات قرارداد مشارکت در ساخت
هرچند مشارکت در ساخت، در ظاهر قرارداد برد-برد است، اما در عمل چالش‌های متعددی در آن به‌وجود می‌آید. برخی از مهم‌ترین مشکلات عبارتند از:
- تنظیم قراردادهای غیرتخصصی: اغلب قراردادها بدون مشاوره حقوقی و به‌صورت دستی تنظیم می‌شوند.
- ابهام در نحوه تقسیم واحدها: گاهی مشخص نیست کدام واحد متعلق به کدام طرف است.
- عدم پیش‌بینی خسارت تأخیر: در مواردی سازنده سال‌ها پروژه را رها می‌کند.
- تغییر مالکیت ملک حین پروژه: در مواردی مالک در میانه پروژه ملک را به دیگری منتقل می‌کند و مشکلات جدیدی ایجاد می‌شود.
- اختلاف در متراژ نهایی و ضوابط شهرداری: گاهی خروجی پروژه با انتظارات طرفین مطابقت ندارد.
تخلف از قرارداد مشارکت در ساخت
اگر یکی از طرفین، بدون دلیل موجه، از انجام تعهدات قراردادی خود خودداری کند، طرف دیگر می‌تواند از طریق دادگاه طرح دعوی کند. تخلف می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
- عدم تحویل زمین توسط مالک
- عدم اجرای پروژه توسط سازنده
- طولانی شدن زمان ساخت بدون دلیل
- تغییر نقشه‌ها بدون توافق
- عدم انتقال سهم‌الشرکه در پایان پروژه
در صورت وقوع تخلف، امکان مطالبه خسارت و یا حتی فسخ قرارداد وجود دارد، اما اثبات تخلف و تأثیر آن بر قرارداد نیازمند دلایل مستند و حقوقی است.
تخلف مالک زمین و سازنده در مشارکت
تخلف مالک زمین:
- عدم حضور در دفاتر اسناد رسمی برای امضای مدارک
- فروش ملک به شخص ثالث در حین اجرای پروژه
- عدم همکاری برای اخذ جواز ساخت
تخلف سازنده:
- ترک پروژه قبل از تکمیل
- ساخت غیراصولی و عدم رعایت استانداردها
- واگذاری پروژه به اشخاص غیر بدون مجوز
در این مواقع، طرف مقابل می‌تواند با کمک وکیل در تبریز و از طریق دادگاه حقوقی، الزام طرف متخلف به انجام تعهدات یا پرداخت خسارت را پیگیری کند.
نمونه تقسیم‌نامه مشارکت در ساخت
تقسیم‌نامه سندی است که پس از پایان ساخت و اخذ پایان‌کار، بین مالک و سازنده تنظیم می‌شود تا هر کدام از طرفین به‌طور دقیق بدانند کدام واحد متعلق به آنان است. در این سند باید به موارد زیر اشاره شود:
- شماره واحد
- طبقه
- متراژ دقیق
- مشاعات اختصاص یافته
- پارکینگ و انباری متعلق به هر واحد
نمونه:
واحد ۱ شمالی – طبقه همکف – مالک
واحد ۲ جنوبی – طبقه اول – سازنده
واحد ۳ شمالی – طبقه دوم – سازنده
واحد ۴ جنوبی – طبقه سوم – مالک
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
در ادامه، بخش‌هایی از یک قرارداد اصولی مشارکت در ساخت را مشاهده می‌کنید:
- مشخصات کامل طرفین
- مشخصات ملک با درج پلاک ثبتی
- نحوه تقسیم واحدها (به صورت درصدی یا مشخصات فنی)
- تعهدات سازنده و مالک
- جدول زمان‌بندی اجرای پروژه
- ضمانت اجرای تعهدات (چک یا وثیقه)
- نحوه فسخ و انحلال قرارداد
- نحوه حل‌وفصل اختلافات (داوری یا دادگاه)
توصیه اکید این است که از نمونه‌های آماده اینترنتی استفاده نکنید و برای تنظیم چنین قرارداد حساسی، با یک وکیل متخصص مشورت نمایید.
سوالات متداول
آیا قرارداد مشارکت در ساخت نیاز به ثبت رسمی دارد؟
خیر، ولی رسمی بودن آن باعث افزایش اعتبار و استنادپذیری در دادگاه می‌شود.
اگر مالک در حین پروژه فوت کند چه می‌شود؟
ورثه مالک جایگزین وی می‌شوند و قرارداد ادامه می‌یابد.
در صورت اختلاف بر سر سهم‌الشرکه چه باید کرد؟
می‌توان با ارائه دلایل، از دادگاه درخواست تفسیر قرارداد یا تعیین سهم کرد.
آیا سازنده می‌تواند واحدهای خود را پیش‌فروش کند؟
بله، اما فقط در صورت پیش‌بینی در قرارداد و با رعایت مقررات پیش‌فروش.
